La legge di bilancio per il 2020 (L 160⁄2019) ai commi da 219 a 224 istituisce una nuova detrazione IRPEF pari al 90% delle spese sostenute per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici .

In sintesi vi forniamo le principali regole applicative.

Ambito soggettivo

L’agevolazione spetta a tutti i contribuenti residenti e non residenti che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati a prescinedere dalla tipologia di reddito di cui siano titolari. Trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda (IRPEF o IRES) non ne possono beneficiare i soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva, ad esempio i soggetti forfetari.

A titolo esemplificativo si elencano i soggetti che ne possono beneficiare:

• persone fisiche
• enti publici e privati che non svolgono attività commerciale
• società semplici
• associazioni tra professionisti
• enti pubblici e privati che svolgono attività commerciale
• società di persone
• società di capitali.

Per poter accedere alla detrazione i suddetti soggetti devono possedere o detenere l’immobile in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese.

A titolo di esempio la detrazione spetta ai seguenti soggetti:

• proprietario
• nudo proprietario
• usufruttuario
• titolare del diritto di abitazione
• inquilino in base d un contratto di locazione, anche finanziaria o di comodato (regolarmente registrato)
• promissario acquirente dell’immobile a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita regolarmente registrato e l’acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile

Per chi esegue i lavori in proprio la detrazione spetta limitatamente al costo di acquisto dei materiali utilizzati

La mancanza di un titolo regolarmente registrato (ad esempio un contratto di locazione) in data antecedente l’inizio dei lavori od il pagamento delle spese, preclude il diritto alla detrazione anche se l’omessa registrazione viene sanata successivamente.

I titolari di diritti diversi dalla proprietaà devono essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario

Sono ammessi alla detrazione , se sostengono le spese, anche i familiari del possessore o detentore dell’immobile a condizione che:

• siano conviventi con il possessore (coniuge, membro dell’unione civile, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo)
• conviventi di fatto (Legge 76⁄2016)
• le spese riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.Ad esempio, quindi, il familiare convivente del proprietario non può usufruire della detrazione relativamente ad un immobile locato a terzi ovvero su un immobile strumentale
• per fruire del bonus non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino di esse familiari conviventi.

Ambito oggettivo

Gli immobili che possono usufruire dell’agevolazione sono quelli situati in zona “A” e “B” così come definite dal decreto ministeriale 1444 del 2⁄4⁄1968

La detrazione spetta a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati a:

• recupero o restauro anche parziale della facciata esterna di edifici di qualsiasi categria catastale compresei quelli strumentali.

Pertanto sono esclusi dall’agevolazione i seguenti interventi:

• costruzione dell’immobile
• demolizione e ricostruzione

Gli immobili devono trovarsi nelle zone “A” o “B” ai sensi del decreto ministeriale 2⁄4⁄1968 n° 1444 o in zone a queste assimilabili. Il decreto prevede che sono classificate come “zone territoriali omogenee”:

A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone a): si consederano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia superiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 m3⁄m2

La detrazione spetta per gli interventi di recupero o restauro anche parziale sulle strutture opache della facciata, sui balconi o su ornamenti e fregi quali ad esempio:

• interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna
• interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco
• interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura, su balconi, ornamenti e fregi
• lavori sulle grondaie e pluviali, parapetti e cornici

Sono agevolabili esclusivamente gli interventi finalizzati al decoro dell’involucro esterno dell’edificio, ovvero sull’intero perimetro esterno visibile dalla strada o dal suolo ad uso pubblico.

Tra le spese agevolabili sono incluse:

• l’acquisto dei materiali
• la progettazione e le altre spese professionali connesse (perizie, sopralluoghi, prestazioni per il rilascio del certificato energetico)
• installazione dei ponteggi
• smaltimento dei materiali rimossi
• IVA se non già detraibile
• spese per i titoli abilitativi edilizi
• tassa per l’occupazione del suolo pubblico

A differenza di altri benefici sulla casa, non è consentito cedere il credito né richiedere lo sconto in fattura al fornitore che esegue l’intervento.

Efficienza energetica

Qualora i lavori di rifacimento della facciata siano costituiti da interventi influenti dal punto di vista termico o interessino almeno il 10% dell’intonaco, la detrazione è ammessa se vengono soddisfatti i requisiti posti dal decreto del Ministro dello sviluppo economico 26⁄6⁄2015 e, relativamente ai valori di trasmittanza termica, i requisiti posti dalla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo ecnomico 11⁄3⁄2008 aggiornato dal decreto ministeriale 26⁄1⁄2010.

Detrazione spettante

Per la detrazione in esame non viene stabilito alcun limite massimo di spesa né di detrazione che, quindi, deve essere calcolata sull’intera spesa sostenuta ed effettivamente rimasta a carico.

La detrazione spetta esclusivamente per le spese sostenute nel corso del 2020.

Adempimenti

L’utilizzo della detrazione è subordinato ad alcune condizioni:

• effettuare il pagamento mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale e la partita IVA del beneficiario
• gli istituti bancari che effettuano il pagamento devono effettuare la ritenuta d’acconto dell’8%
• nella dichiarazione dei redditi di chi utilizza la detrazione dovranno essere indicati i riferimenti catastali dell’immobile o gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo (ad esempio il contratto di locazione);
• comunicazione preventiva della data di inizio lavori all’azienda sanitaria locale mediante raccomandata
• comunicazione dei lavori effettuati all’ENEA (solamente per gli interventi di efficienza energetica)

Per i soggetti che usufruiscono della detrazione nell’ambito del reddito d’impresa (ad esempio per un immobile strumentale) non è richiesto il pagamento mediante bonifico speciale in quanto la detrazione spetta in base al criterio di competenza e non della cassa e, quindi, la data del pagamento è ininfluente.

Utilizzo della detrazione

La detrazione spettante deve essere ripartita in 10 quote annuali costanti a partire dalla dichiarazione dei redditi relativi al 2020 e spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda.

Cumulabilità

Qualora l’intervento effettuato possa astrattamente ricadere anche in altre agevolazioni (ad esempio per interventi di riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio) i contribuenti potranno avvalersi solamente di una delle previste agevolazioni